Ceny bývania sú najvyššie v histórii našej krajiny. Vo všetkých regiónoch Slovenska prekonávajú rekordy. Najdrahšie však vychádzajú v Košickom kraji v porovnaní s priemernou výškou našich platov.
Aj preto sa sen o vlastnom bývaní mnohým ľuďom rozplýva. Zmena v súčasnosti podľa expertov ani nie je možná.
Jasné čísla
Ak chceme ceny bývania stabilizovať, zásadným predpokladom je zvýšiť ponuku. Ale tá na našom trhu dlhodobo stagnuje. Je nerealistické očakávať trvalý pokles cien cez dotované hypotéky či spoliehať sa na zásadné zlacnenie úverov. Práve naopak, dotovanie pôžičiek ceny len ďalej zvyšuje.
„Ak je bytov málo a viac ľudí dostane možnosť požičať si, časť tejto podpory sa vždy premietne do vyšších cien,“ upozorňuje finančný analytik Marián Búlik.
Košický kraj sa podľa Národnej banky Slovenska (NBS) stal na konci roka 2025 regiónom s najmenej dostupným bývaním. Dnes tu jednoizbový byt stojí asi 4 975 eur za meter štvorcový, čo je o 1 500 eur viac ako celoslovenský priemer.
V Prešovskom kraji pritom stojí meter štvorcový 3 724 eur. Tento údaj ukazuje priemer bytov všetkých veľkostí, a ak by sme zobrali len priemer malých bytov, ten vychádza na 4 360 eur. To znamená, že Prešov je cenovo výrazne pod priemerom.
Ponuka verzus dopyt
Ak sa pozrieme na porovnanie s platmi, v Košiciach potrebuje človek na starší dvojizbový byt s plochou 50 metrov štvorcových 8,2-násobok priemernej ročnej mzdy v tomto regióne, kým v Prešove to je 7,5-násobok. V Bratislave 7,6-násobok, a v Trenčíne „len“ 5,7-násobok.
„Dôvodom drahého bývania na východe je najmä kombinácia slabšej ponuky bytov a dopytu sústredeného do dvoch hlavných centier východu. Košice aj Prešov priťahujú ľudí z okolitých okresov za prácou, štúdiom a službami, pričom sa tu stavia minimálne a najmä pomaly,“ vysvetľuje Búlik.
Zdanenie nepomôže
Súčasťou riešenia aktuálneho stavu je rozbehnutie výstavby cenovo dostupných nájomných bytov. Táto ambícia tu už pár rokov je, no reálne výsledky zatiaľ nevidno.
„Opatrenia ako nový stavebný zákon, ktorý sľuboval rýchlejšiu výstavbu, takisto nepriniesli zmenu. Slovensku obecne chýba silný nájomný sektor, dostupné nájomné bývanie tu tvorí len približne 1 až 2 percentá bytového fondu. Namiesto sľubovaných 20-tisíc bytov sa ich cez štátom podporované nájomné bývanie dostalo k ľuďom necelých 100 a zásadné zvýšenie tohto čísla je v blízkom čase iba špekulácia,“ myslí si Búlik.
Podľa odborníkov – trhu zásadne nepomôže ani regulácia kúpy investičných bytov alebo ich vyššie zdanenie.
„Tu by som bola skôr opatrná,“ vysvetľuje odborníčka na reality Róberta Mecková, ktorá pokračuje: „Vyššie zdanenie môže byť nástrojom, ako motivovať vlastníkov dlhodobo prázdnych investičných bytov, aby ich dali späť na trh, či už na predaj, alebo do prenájmu. Problém je však v tom, ako presne definujeme prázdny byt. V úplne inej situácii je človek, ktorý vlastní viacero bytov a roky ich nevyužíva. A v rozdielnej polohe je dedič, ktorý napríklad získal byt po rodičoch, má nehnuteľnosť v rekonštrukcii alebo pracuje v zahraničí. Takéto opatrenie preto môže fungovať iba vtedy, ak bude veľmi presne nastavené. Určite by som ho však nevnímala ako hlavné riešenie nedostupnosti bývania.“
Investičné nehnuteľnosti
Podľa NBS v roku 2025 viac ako polovicu bytov a domov kúpili ľudia, ktorí už aspoň jednu nehnuteľnosť vlastnili a 16 percent úverov smerovalo klientom, ktorí už vlastnili minimálne dve.
„To však automaticky neznamená, že všetky tieto kúpy boli investície, časť nákupov bezpochyby išla pre deti a ďalších rodinných príslušníkov,“ vysvetľuje Búlik.
NBS však prichádza od 1. januára 2027 s novým nástrojom a pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti sa maximálna výška hypotéky voči hodnote kupovaného bytu či domu – zníži z 80 na 70 percent. S
amotná NBS odhaduje, že sa regulácia dotkne približne iba siedmich percent všetkých poskytovaných hypoték, a navyše vôbec nezasiahne investorov kupujúcich za úspory. Tých je pritom drvivá väčšina. Toto opatrenie pomôže znížiť riziká pre banky a utlmí časť investičného dopytu s použitím úveru ako páky, nie je to však nástroj bytovej politiky.
Krátkodobý prenájom
Prísnejšia regulácia pre krátkodobé prenajímanie bytov by podľa odborníkov mohla pomôcť najmä v centrách miest, kde populárna služba Airbnb odoberá časť priestorov z klasického nájomného trhu.
„To však nie je hlavnou príčinou nedostupného bývania. Ten problém je oveľa širší. Máme nedostatok bytov, pomalú výstavbu, zdĺhavé povoľovacie procesy a zároveň ceny nehnuteľností, ktoré rástli rýchlejšie ako príjmy mnohých domácností. Na Slovensku často riešime, ako ľuďom pomôcť kúpiť si čoraz drahší byt. Podľa mňa by sme sa mali viac pýtať, ako zabezpečiť, aby bytov vznikalo viac a aby mali ľudia reálny výber medzi vlastným, komerčným nájmom a dostupným nájomným bývaním,“ hovorí Mecková.
Inšpirácia v zahraničí
Slovensku podľa odhadov chýba približne 200-tisíc bytov a príprava bytovky či domu môže od kúpy pozemku po kolaudáciu trvať osem až desať rokov. Situáciu navyše nezlepšuje ani súčasné tempo výstavby. V prvom štvrťroku 2026 klesol počet začatých bytov na Slovensku medziročne o viac ako tretinu, v Košickom kraji dokonca o viac ako 60 percent.
Riešením preto zostáva najmä väčšia ponuka a funkčný sektor podporovaného nájomného bývania. Príkladom môže byť Viedeň, kde približne polovica obyvateľov žije v štátom či samosprávou dotovanom bývaní.
„Až keď sa vytvorí širšia ponuka pri predaji aj pri prenájme za dostupné ceny, môžeme čakať pomalšie zdražovanie alebo zastavenie rastu cien. Dovtedy budú ceny bývania rásť rýchlejšie ako príjmy,“ uzatvára Búlik.
text: Lukáš Mano
ilustračné foto: Mário Medzihradský
