Mnohí Slováci vkladajú do nehnuteľností nemalé finančné prostriedky s vidinou bezpečného uloženia či zhodnotenia svojich úspor. Aj keď sa realitnému trhu aktuálne darí, tento trend sa môže o niekoľko desiatok rokov zmeniť. Príčinou je demografia. Analýza spoločnosti Finax identifikovala okresy, v ktorých môže starnutie populácie výrazne stlačiť ceny nehnuteľností v budúcnosti. K dotknutým lokalitám patria aj mestské časti východoslovenskej metropoly.

Stopka z NBS

Národná banka Slovenska nedávno predstavila zámer sprísnenia podmienok financovania investičných nehnuteľností na 70 % ceny nehnuteľnosti, ktorý vstúpi do platnosti budúci rok. Dôvodom je snaha obmedziť trh s investičnými nehnuteľnosťami.

Reality ako istota?

„Vlastniť investičnú nehnuteľnosť môže byť výhodné, no ľudia by tento majetok nemali brať ako stopercentnú finančnú istotu. Investovanie do realít sa často prezentuje ako univerzálne riešenie pre každého, čo však nemusí byť pravda. Pre trh a ani pre samotného investora nie je zdravé, ak má všetky svoje investície koncentrované len na jednom mieste. Kapitál by sme mali začať presúvať skôr do aktív, ktoré netrpia lokálnymi krízami a rastú s globálnou ekonomikou,“ upozornil Ján Tonka, odborník na osobné financie a dôchodky vo Finaxe.

 

Ceny na maximách

Aktuálne sú ceny nehnuteľností, najmä vo veľkých mestách, na absolútnych maximách a v mnohých lokalitách je problém s bývaním. 

Mnohí ľudia preto s investíciami špekulujú a skupujú byty, prípadne držia staré domy s vidinou veľkého zárobku pri postupnom raste ich hodnoty. Pri tomto prístupe sa však môžu popáliť.

Hrozba vyľudňovania

„Jedným z kľúčových faktorov, ktoré budú formovať budúcnosť realitného trhu, je demografia. Slovenská populácia starne a tento trend sa v budúcnosti odzrkadlí aj na realitnom trhu. Niektoré časti Slovenska sa rapídne vyľudňujú už teraz. Pre ceny nehnuteľností to o niekoľko rokov môže znamenať výrazný pokles,“ vysvetlil odborník. 

Zdôraznil, že ceny reagujú na slabý dopyt oveľa prudšie ako na silný. Ak je dopyt po bytoch veľký, ich cena sa zvyšuje postupne, ak však zrazu príde k pretlaku ponuky, cena klesne rapídne a naraz.

Ako dopadli Košice?

Až deväť z desiatich najrýchlejšie rastúcich okresov podľa prírastku obyvateľov je v Bratislavskom alebo Trnavskom kraji, čo ukazuje extrémnu koncentráciu rastu na západe SR. 

Na opačnom konci sú okresy ako Prievidza, viaceré okresy na južnom Slovensku, ale aj Košice I, Banská Bystrica či Čadca. 

V týchto okresoch ubudli za poslednú dekádu desaťtisíce obyvateľov.

Tvrdý náraz pre sever a juh

Vyhliadky do budúcna predpovedajú ešte výraznejší pokles cien. Napríklad okresy Košice III a IV majú index starnutia nad hodnotou 1,75. V týchto lokalitách sú aj napriek tomu ceny nehnuteľností momentálne mimoriadne vysoké. 

Ak bude demografický trend pokračovať, čaká ich tvrdý náraz. Absolútnym rekordérom je Myjava, kde na jedno dieťa do 14 rokov pripadajú už dvaja obyvatelia vo veku nad 65 rokov.

Kam s peniazmi?

Príklady toho, čo sa stane v prestarnutých okresoch, už vidieť vo viacerých oblastiach v Európe, ale aj v Ázii, kde státisíce realít prišli o svoju hodnotu, pretože ich nemá kto kúpiť ani zdediť.

Podľa Tonku dáva zmysel rozložiť časť svojho majetku do aktív, ktoré nie sú ovplyvnené negatívnym demografickým vývojom slovenskej populácie. Takým sú napríklad širokospektrálne ETF fondy.

Rekreačná nehnuteľnosť ako investícia

Trh s rekreačnými nehnuteľnosťami na Slovensku pred letnou sezónou opäť ožil. Na realitných portáloch je aktuálne v ponuke približne 2 700 rekreačných objektov a záujem o chaty či chalupy rastie naprieč regiónmi. Trh sa postupne stabilizuje, informovala realitná spoločnosť Remax. Kupujúci už nenakupujú za každú cenu. 

Počas pandémie rozhodovali emócie, v súčasnosti viac porovnávajú, vyjednávajú a tlačia na zľavy. V niektorých prípadoch museli predávajúci znížiť cenové očakávania približne o 10 %. Je tak väčší priestor na dohodu a vracajú sa kupujúci, ktorí v predchádzajúcich rokoch vyčkávali.

V segmente chát a chalúp sa najlacnejšie ponuky pohybujú približne od 8 000 do 20 000 eur, ide najmä o staršie alebo technicky nevyhovujúce objekty v odľahlejších lokalitách. „Bežná trhová cena dobre udržiavaných rekreačných nehnuteľností sa pohybuje medzi 80 000 a 150 000 eur. Atraktívnejšie objekty v lepších lokalitách dosahujú ceny 150 000 až 300 000 eur, luxusné chalupy v najvyhľadávanejších oblastiach, ako sú Vysoké Tatry, Malá Fatra či Liptov, sa bežne pohybujú v rozmedzí 300 000 až 1 000 000 eur a viac,“ priblížila cenové rozdiely spoločnosť. 

Typický „stred trhu“ predstavuje približne 100 000 až 200 000 eur za chatu v dobrom technickom stave.       

Druhým výrazne rastúcim segmentom sú rekreačné apartmány v horských a turisticky exponovaných lokalitách, najmä vo Vysokých Tatrách, v Jasnej, na Liptove či v okolí Brezna. Menšie alebo nižšie štandardné jednotky sa pohybujú v cenovom rozpätí 150.000 až 250 000 eur. Priemerné apartmány dosahujú ceny 250 000 až 450 000 eur, prémiové projekty s polohou typu „ski-in/ski-out“ vo Vysokých Tatrách môžu dosahovať 450.000 až 700.000 eur a viac. 

text: TASR, Zuzana Ročeňová 

ilustračné foto: Mário Medzihradský